Bất động sản 2011: Khó có ai dự báo được đầu cơ sẽ tác động ra sao tới thị trường địa ốc năm tới, nhưng chắc chắn nguồn lợi từ những “cú” đầu cơ, đầu tư được dự đoán vẫn rất hấp dẫn trong 2012.

Nhu cầu thực được đáp ứng

Đó là nhận định chung của giới kinh doanh BĐS cũng như nhiều chuyên gia kinh tế. Trước hết, phân khúc giá căn hộ rất đa dạng, khách hàng có nhu cầu ở thực. Với từng tầm tiền nhất định đều có sản phẩm cũng như cách thức thanh toán phù hợp cho khách hàng. Ví dụ với tầm tiền 1 - 3 tỷ đồng, người mua căn hộ đã có thể tới tận công trình đã hoàn thiện hoặc hoàn thiện xong phần thô để lựa chọn sản phẩm cho mình (đóng tiền theo tiến độ). Những người có sẵn số tiền trên 3 tỷ đồng thì hoàn toàn có thể mua ngay căn hộ đã hoàn thiện 100% và đi vào sử dụng.

Ngoài ra, những khách hàng mới chỉ có khoảng 1 tỷ đồng thì vẫn có thể mua căn hộ trị giá gấp 3 - 4 lần số tiền đó bằng cách tham gia góp vốn vào dự án quan tâm. Có thể hiểu là người mua hoàn toàn có thể lựa chọn theo túi tiền của mình thay vì phải rỉ tai nhau từng thông tin về sản phẩm cần mua. Ví dụ, tại đường Lê Văn Lương, người mua nếu không mua bên An Hưng thì mua bên Nam Cường hoặc Văn Khê với mức giá xêm xêm nhau. Ngược với thời điểm 1-2 năm trước, khách hàng không mua thì chủ đầu tư mặc kệ vì ít sản phẩm.

Đất nền “nuôi” đầu cơ

Hiện tượng Vân Canh vừa qua càng làm chắc chắn thêm nhận định này. Theo giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại khu vực Mỹ Đình, những nền do chủ đầu tư đã bán ra hiện đa phần được đầu cơ mạnh hơn bao giờ hết. Có những người đầu cơ thấp (thời điểm này đang bán ra vì quá cần tiền), có kẻ đầu cơ cao (mua cao) giờ không bán ra vì quá lỗ. Những đối tượng đầu cơ mua (đất nền) với giá cao này buộc phải găm hàng với kỳ vọng cuối quý IV/2011 hoặc trong quý I/2012 giá sẽ lên. Còn lại, đất nền mới (do chủ đầu tư bung hàng) thời điểm này gần như không có thêm ngoài thị trường. Đối với những trường hợp chủ đầu tư mới đưa hàng vào thị trường thì đất nền đó luôn ở đúng giá trị thực của mình chứ không hề bán thấp.

Sản phẩm BĐS đang phục vụ tốt cho cầu thực lẫn đầu cơ. Đặc biệt là đầu cơ. Đối chiếu qua sự việc Vân Canh với rất nhiều dân đầu tư săn hàng để đầu cơ. Bất chấp việc tranh nhau mua, người đầu cơ thấy có lợi, tính được “đường thoát an toàn” cho mình và sẵn tiền nên không ngần ngại lao vào đất nền Vân Canh với giá được đội lên chóng mặt. Tuy vậy, có thể thấy trong làn sóng đầu cơ kể từ đầu năm 2011 tới nay cũng phân biệt rõ 2 thể loại: Đầu cơ hoàn toàn theo đám đông và đầu cơ có tính toán để không bị “việt vị” hay trả giá đắt vì vốn “chết gí” một chỗ. Thật đáng tiếc là số lượng đầu cơ theo đám đông vẫn chiếm phần đa. Những ngày này, chỉ cần ngồi tại một số quán cà phê địa ốc trên đường Nguyễn Thị Định hoặc Trung Hòa - Nhân Chính (quán cà phê ngay cạnh sàn Hải Phát) là có thể nghe sinh động nhiều câu chuyện về việc vỡ nợ vì đầu cơ Vân Canh. Đây cũng là yếu tố làm xấu thêm tính thanh khoản của thị trường BĐS cũng như gia tăng nợ xấu cho toàn nền kinh tế.

Khó có ai dự báo được những cơn sóng ngầm đầu cơ sẽ tác động ra sao tới thị trường địa ốc năm tới, nhưng chắc chắn nguồn lợi từ những “cú” đầu cơ, đầu tư lướt sóng được dự đoán vẫn rất hấp dẫn trong 2012 khi bức tranh BĐS sáng hơn. Song song với mảnh đất đầu cơ màu mỡ, nhu cầu thực của khách hàng sẽ càng được phục vụ tốt hơn trong sự minh bạch, chuyên nghiệp.