Trước ý kiến cho rằng, giá bán căn hộ tại dự án nhà ở xã hội Hope Residences Phúc Đồng cao hơn so với mặt bằng căn hộ nhà ở xã hội ở Hà Nội, chủ đầu tư dự án này khẳng định mình không tự quyết định, mức giá bán căn hộ do Nhà nước quy định trên cơ sở tính toán các số liệu khách quan.
Theo thông báo của Sở Xây dựng Hà Nội, dự án nhà ở xã hội (NƠXH) Hope Residences Phúc Đồng (quận Long Biên) bắt đầu nhận hồ sơ mua bán, cho thuê căn hộ từ ngày 24/10/2018 đến hết ngày 24/11/2018. Giá bán nhà ở xã hội trung bình (đã bao gồm VAT và chưa có chi phí bảo trì) là: 16.039.190 đồng/m2; Chi phí bảo trì bằng 2% giá bán trước thuế: 305.508 đồng/m2; Giá cho thuê nhà ở xã hội (đã bao gồm VAT và chi phí bảo trì) là: 68.869 đồng/tháng/m2.
Với mức giá bán hơn 16 triệu đồng/m2, nhiều khách hàng đang cho rằng, giá bán căn hộ như vậy đang cao hơn so với một số dự án ở xã hội khác ở Hà Nội.
Cụ thể như, dự án nhà ở xã hội Eurowindow River Park đang có mức giá 15,1 triệu đồng/m2. Dự án nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm (khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, quận Hoàng Mai, Hà Nội) sở hữu vị trí khá đắc địa, được chủ đầu tư khá chỉn chu, không khác gì các chung cư thương mại với bể bơi, trung tâm thương mại... nhưng mức giá chỉ từ 14 - 15 triệu đồng/m2.
Hay như dự án nhà ở xã hội 143 Trần Phú (quận Hà Đông, Hà Nội) nằm ngay trên đường Trần Phú, một trong những con đường cửa ngõ từ Hà Đông vào trung tâm Hà Nội. Đây được coi như một trong những dự án nhà ở xã hội sở hữu vị trí "đất vàng" hiếm hoi tại Hà Nội. Nhưng mức giá lại rất "nhà ở xã hội", chỉ 14 triệu đồng/m2.
Phối cảnh tổng thể dự án Hope Residences Phúc Đồng
Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó Tổng giám đốc Công ty CP phát triển nhà Phúc Đồng cho biết, giá bán căn hộ của dự án không phải do chủ đầu tư tự quyết mà là do Sở Xây dựng Hà Nội quyết định.
“Bán bao nhiêu không phải do chủ đầu tư quyết định mà khi trình hồ sơ thiết kế lên, Sở Xây dựng sẽ căn cứ tổng dự toán, cộng với 10% lợi nhuận của chủ đầu tư, cộng chi phí lãi vay… rồi tính ra giá bán để làm sao chủ đầu tư lãi được 10%. Còn nếu tôi được tự quyết định được, tôi sẽ bán giá 17 triệu/m2”, ông Tuấn cho biết.
Theo chủ đầu tư dự án, phần lãi của dự án chủ yếu nằm ở căn hộ cho thuê, nhưng số này phải 5 năm sau (thời điểm được chuyển sang bán căn hộ) thì chủ đầu tư mới thu được về. Phần thu còn lại nằm ở phần bán căn hộ thương mại, khai thác 3 tầng thương mại và một phần nhỏ lại vay. Dự án này cũng sẽ được Kiểm toán nhà nước kiểm toán chặt chẽ.
Phó Tổng giám đốc Công ty CP phát triển nhà Phúc Đồng cho rằng, mặc dù đây là dự án nhà ở xã hội nhưng mọi thứ đang được triển khai không khác gì nhà ở thương mại. Bởi, giá bán nhà nước quyết định, đối tượng mua… do nhà nước quyết định; quy trình thủ tục thì cũng phải làm tương tự như các dự án nhà ở thương mại khác, thậm chí còn khó hơn vì NƠXH nằm trong định hướng phát triển của thành phố.
Đơn cử như dự án có đến 3 tầng hầm đỗ xe với diện tích 38.000m2, có thể đỗ được 600 ô tô và hàng ngàn xe máy. Tổng mức đầu tư dự án cũng vì vậy mà tăng từ gần 1500 tỷ đồng lên đến 1800 tỷ đồng. Chủ đầu tư cho biết, dù là xây nhà ở xã hội nhưng họ không tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi nào, dự án hiện đang phải vay theo lãi suất giống như các nhà ở thương mại.
Về năng lực tài chính thực hiện dự án, Phó Tổng giám đốc Công ty Phúc Đồng tự tin: “Chúng tôi mới được duyệt chủ trương cho vay của ngân hàng, chưa ký hợp đồng tín dụng nhưng chủ đầu tư đã bỏ vào đây khoảng 410 tỷ tiền túi. Riêng khoản vay ở ngân hàng, chúng tôi phải có một khoản đối ứng tầm 480 tỷ nữa. Năng lực tài chính của công ty không phải là yếu, không phải là tay không bắt giặc!”.
Theo tìm hiểu, Công ty CP phát triển nhà Phúc Đồng được Sở Kế hoạch và đầu tư cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần đầu ngày 01/3/2017 với vốn điều lệ là 300 tỷ đồng do ông Nguyễn Hoàng Việt Anh làm Giám đốc. Thời điểm này, Tập đoàn Vingroup đã đóng góp 294 tỷ đồng trên tổng số 300 tỷ đồng vốn điều lệ (chiếm tới 98%) qua đó thành lập công ty cổ phần Phát triển nhà Phúc Đồng hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực bất động sản. Địa chỉ trụ sở chính của công ty thời điểm này thuộc phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
Tuy nhiên, trước khi dự án được cấp phép xây dựng chừng 2 tuần, ngày 07/8/2018, Tập đoàn VinGroup đã quyết định chuyển nhượng 29.400.000 cổ phần tương ứng mệnh giá là 294 tỷ đồng, chiếm 98% vốn điều lệ Công ty CP phát triển nhà Phúc Đồng. Cả đối tác nhận và giá trị thương vụ đều không được tiết lộ.
Mặc dù đây là lần đầu tiên Công ty Phúc Đồng xây dựng nhà ở xã hội nhưng đại diện Công ty này khẳng định: “Chúng tôi mang tư duy xây dựng nhà ở thương mại ra làm nhà ở xã hội, cư dân nhà ở xã hội nhưng sẽ được hưởng các tiện ích và chất lượng như nhà ở thương mại, qua đó làm tăng hiệu của Công ty”.
Chủ đầu tư nhà ở xã hội không thể thổi giá
Theo quy định của Nghị định 100, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng một loạt ưu đãi như: không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật dự án…
Những ưu đãi này đã giúp giảm chi phí sản xuất, tạo điều kiện cho việc nhà ở xã hội có giá bán cạnh tranh hơn rất nhiều so với nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không phải muốn áp đặt giá bán thế nào cũng được. Nghị định 100 quy định rất rõ giá nhà ở xã hội được xác định trên 3 yếu tố: chi phí để thu hồi vốn, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận của chủ đầu tư.
Cả ba yếu tố này đều được cơ quan chức năng khống chế rất chặt. Chi phí sản xuất (tổng mức đầu tư) được phê duyệt ngay từ đầu. Chi phí lãi vay (dẫu có biến động lớn mà muốn được cộng vào giá bán) cũng phải trình thẩm định, không phải muốn cộng bao nhiêu thì cộng. Còn lợi nhuận của chủ đầu tư luôn bị khống chế ở mức 10% (với bán) và 15% (với thuê mua, cho thuê).
Nhìn vào cơ cấu giá này có thể khẳng định chủ đầu tư nhà ở xã hội không thể thổi giá nổi. Thậm chí, trong trường hợp lãi vay biến động quá mạnh mà cơ quan chức năng không chấp thuận cho tính vào giá bán, chủ đầu tư nhà ở xã hội còn bị ăn mòn lợi nhuận.
Công Minh
Theo Báo Đời sống và Tiêu dùng