5 năm trước

Doanh nghiệp BĐS đang “ngóng” gì?

Thủ tục nhiều, rườm rà, chính sách luật hiện hành còn thiếu chặt chẽ là một trong những nguyên nhân dẫn đến khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS. Đó là những vấn đề được quan tâm mổ xẻ và góp ý tại hội thảo “Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản – Những hạn chế, bất cập và giải pháp hoàn thiện” do trường đại học Luật TP.HCM tổ chức vào trung tuần tháng 3/2014.


Tháo gỡ nút thắt chính sách đang là điều doanh nghiệp BĐS mong đợi

Tháo “nút” thủ tục

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, từ khi Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực đến nay TP.HCM có 12.852 doanh nghiệp kinh doanh BĐS, trung bình mỗi năm có hơn 2.000 doanh nghiệp BĐS ra đời. Tuy nhiên trên thực tế, cả thành phố chỉ có 1.386 dự án phát triển nhà ở, trong đó có 689 dự án đã ngừng thi công, chiếm gần 50% tổng số. Nghịch lý này phần nào đã phản ánh “sức sống” của các doanh nghiệp BĐS. Có nhiều nguyên nhân gây ra sự yếu kém trên, theo ông Tuấn trong đó có nguyên nhân xuất phát từ năng lực và tính chuyên nghiệp của chủ đầu tư. Ông Tuấn cho rằng, để nâng cao năng lực doanh nghiệp cần phải có quy định vốn pháp định, nhưng phải có thời gian cụ thể và cơ chế kiểm tra giám sát.

Ngoài ra, thủ tục hành chính rườm rà, kéo dài cũng là nguyên nhân gây cản trở và khó khăn cho các doanh nghiệp. Xét về mặt lý thuyết, chỉ tính riêng thủ tục đủ điều kiện để khởi công một dự án bao gồm 8 bước mà thời gian hoàn tất các thủ tục này ít nhất là 24 tháng, còn nhiều nhất là 27,5 tháng. Ông Tuấn nhận định: “Cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn khâu thủ tục là điều mà các doanh nghiệp đang mong chờ nhất.”

Nhìn nhận từ dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, nhiều ý kiến bày tỏ quan điểm vẫn còn một số bất cập. Cụ thể tại Điều 6 khoản 5 quy định trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai mà các bên không có thỏa thuận trong hợp đồng về việc phạt chậm tiến độ bàn giao nhà, công trình xây dựng hoặc chậm nộp tiền ứng trước xử lý bằng cách tính theo lãi suất vay của ngân hàng do các bên thỏa thuận lựa chọn. Trường hợp không thỏa thuận được thì lấy theo lãi suất không kỳ hạn của liên ngân hàng công bố tại thời điểm thanh toán. Luật sư NguyễnThị Cam, Công ty TNHH Đất Luật cho rằng quy định này rất dễ dẫn đến tranh chấp khi áp dụng việc xử phạt. Bởi vì ngay tại một ngân hàng thương mại thì lãi suất cho vay cho các đối tượng là không giống nhau. Vì vậy, việc khác biệt lãi suất cho vay giữa các NHTM là điều không tránh khỏi. Mặt khác luật còn quy định trường hợp “Khi các bên không thỏa thuận được thì lấy theo lãi suất không kỳ hạn của liên ngân hàng công bố tại thời điểm thanh toán”, lãi suất này quá thấp so với lãi suất vay nên đôi bên vì lợi ích của mình sẽ khó đi đến thống nhất. “Trong trường hợp này Luật nên quy định một tỷ lệ phần trăm (%) tiền phạt cố định như vậy vừa đơn giản và dễ áp dụng”, luật sư Cam nêu quan điểm.

Luật sư Cam còn cho rằng, việc quy định không bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn là phù hợp với tình hình thực tế của thị trường hiện nay. Song dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi vẫn cho phép doanh nghiệp BĐS được thành lập sàn giao dịch BĐS như Luật Kinh doanh BĐS hiện hành thì cần phải xem xét lại. Luật sư Cam nhận xét, “Nhược điểm lớn nhất của Luật kinh doanh BĐS hiện hành là cho phép doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS. Trong khi đó, chức năng của sàn giao dịch BĐS là cầu nối giữa người mua và người bán. Vậy doanh nghiệp kinh doanh BĐS là người bán, lại thành lập sàn giao dịch nghĩa là cùng lúc làm hai nhiệm vụ. Điều này đã phát vỡ tính công bằng, minh bạch trong giao dịch. Theo tôi, cũng nên quy định không cho phép doanh nghiệp BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS.”

Đừng can thiệp quá sâu

Phát biểu tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội BĐS TP.HCM cho rằng, Luật kinh doanh BĐS đã can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp trong việc chuyển nhượng dự án BĐS. Bởi luật chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án chứ không cho chuyển nhượng một phần dự án. Trong trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện hoặc không còn nhu cầu để tiếp tục thực hiện dự án thì mới chuyển nhượng.

Theo ông Châu, cần coi hoạt động chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường. “Luật kinh doanh BĐS cần tôn trọng quyền và ý chí của chủ đầu tư. Nghĩa là cho phép doanh nghiệp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án ở bất kỳ giai đoạn đầu tư nào theo nhu cầu đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp đó. Doanh nghiệp phải đăng ký chuyển nhượng với cơ quan có thẩm quyền và nộp thuế theo quy định.”

Cùng với quan điểm trên, ThS. Nguyễn Thị Kiều Oanh, trường đại học Luật TP.HCM bày tỏ: Quy định điều kiện dự án chuyển nhượng và điều kiện đối với chủ đầu tư nhượng quyền toàn bộ dự án được pháp luật quy định quá chặt chẽ khiến nhiều nhà đầu tư không đáp ứng điều kiện này phải “lách luật”.

“Ngoài ra, pháp luật hiện hành thiếu quy định rõ ràng về điều kiện ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư cũng như quy định mang tính chế tài khi chủ đầu tư vi phạm cam kết với khách hàng. Do đó, khi dự án được chuyển giao, chủ đầu tư mới có thể thay đổi cam kết của chủ đầu tư cũ sẽ dẫn đến bất lợi cho khách hàng”, bà Oanh giải thích. Góp ý thêm cho vấn đề này, bà Oanh cho rằng, các quy định về chuyển nhượng dự án BĐS cần được sửa đổi, bổ sung một cách đồng bộ, thống nhất, đầy đủ, rõ ràng tránh mập mờ, mâu thuẫn và thiếu đầy đủ như hiện nay.

Thảo Dân

Từ khóa: