“Khó” vẫn chưa thể ló “khôn”

Tuy nhiên, việc “dỡ băng” thị trường này đang làm đau đầu những nhà quản lý và doanh nghiệp trong ngành. Nhiều chuyên gia nhận định thị trường BĐS sẽ xác lập đáy trong năm 2014.

Chỉ… ế và nợ xấu

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM: Bao trùm toàn bộ bức tranh bất động sản là hàng tồn kho và nợ xấu. Tuy nhiên, thị trường căn hộ quy mô vừa và nhỏ với mức giá trung bình vẫn có sức sống. Những dự án cao cấp được đầu tư quy mô bài bản, thân thiện với môi trường, chất lượng cao vẫn thu hút được khách hàng. Ông Châu cho rằng: Nguyên nhân quyết định nhất là năng lực và hiệu quả của cấp quản lý Nhà nước còn bất cập, nhiều doanh nghiệp bị thua lỗ, phá sản là tổn thất lớn cho nền kinh tế. Chúng ta thấy sự bất công khi doanh nghiệp tạo ra hàng ngàn việc làm như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, lại phải trả lãi vay quá cao. Điều này làm cho lợi nhuận bị teo tóp. Nhiều doanh nghiệp thua lỗ, rơi vào gánh nặng nợ nần. Môi trường kinh doanh lại chưa tốt nên chưa tạo cơ hội công bằng, bình đẳng, cạnh tranh. “Tình thế 2011, 2012 đã tạo ra thay đổi về mặt chủ thể của bất động sản, bao gồm lợi thế cho người mua. Các doanh nghiệp đều phải hướng về người tiêu dùng để phục vụ lợi ích của người tiêu dùng. Nhà nước phải tiếp tục đổi mới tư duy để “khoan thư sức dân” trong đó sức dân có cả doanh nghiệp. Chỉ có Nhà nước mới là nhân tố quyết định giải quyết các khó khăn của nền kinh tế trong đó có thị trường bất động sản”, ông Châu nhấn mạnh.

Cần 6 năm để “giải cứu”

Bộ Xây dựng xác định giải pháp gỡ khó cho thị trường BĐS là phát triển nhà ở xã hội và cho vay vốn mua với lãi suất thấp. Thế nhưng một bất cập mà các chuyên gia về thị trường BĐS đã chỉ ra: Cho đến thời điểm này, chúng ta vẫn chưa xác định được rõ người thu nhập thấp là ai, thu nhập bao nhiêu, sống ở đâu, tài sản sẽ được hình thành ra sao, cần được hỗ trợ như thế nào. Từ đó dẫn đến tình trạng nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp rất lớn nhưng lại có không ít nhà ở thu nhập thấp đã hoàn thành đang bị bỏ hoang. Do đó, với một chương trình nhà ở xã hội lớn nếu không rà soát kỹ nhu cầu e sẽ lại dư thừa, lãng phí. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết nghị định về nhà ở xã hội dự kiến được ban hành trong tháng tới sẽ phủ kín và làm rõ các đối tượng của nhà ở xã hội. Còn theo Phó Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Hữu Tín thì TPHCM đang nghiên cứu vấn đề lãi suất cho cả người bán và người mua. Theo đó, có thể cho cá nhân vay 400 - 500 triệu đồng, lãi suất 9,5%, thời hạn 15 - 20 năm, phần chênh lệch lãi suất sẽ do ngân sách bỏ ra. Tuy nhiên, đây là vấn đề cần nghiên cứu kỹ vì liên quan đến chính sách vĩ mô.

Tuy nhiên, kể cả các chuyên gia và giới quản lý thị trường BĐS đều phải thừa nhận việc ưu đãi cho DN xây dựng nhà ở xã hội và hỗ trợ vốn vay ưu đãi cho người mua sẽ dẫn đến tình trạng DN đổ xô xây dựng kiểu nhà này.

Theo ông John Sheehan, chuyên gia quốc tế có nhiều kinh nghiệm về các khoản vay rủi ro của ngân hàng, sẽ phải mất khoảng 6 năm để khôi phục thị trường BĐS sau cuộc khủng hoảng và giá BĐS giảm trung bình khoảng 60%. “Thời gian trung bình để khôi phục thị trường BĐS sau khi có những biện pháp điều chỉnh trung bình khoảng 6 năm và bất động sản sẽ mất 60% về mặt giá trị. Giai đoạn đầu tiên là giai đoạn phủ nhận thường kéo dài khoảng 2 năm. Còn những vấn đề về nợ xấu trên thị trường kéo dài 4 năm. Theo quan điểm của tôi, Việt Nam vẫn ở giai đoạn đầu tiên là giai đoạn phủ nhận, chúng ta phải chấp nhận thực tại đã. Giải pháp cho vay mua nhà xã hội để cứu thị trường BĐS với lãi suất thấp hơn rất nhiều so với nhà thương mại là giải pháp tốt để hỗ trợ cho thị trường BĐS nhưng lại không giúp nhiều cho ngân hàng. Vì vậy, việc thực thi phải có điều chỉnh cả hai chiều: Ngân hàng và phía DN BĐS đều phải tương trợ lẫn nhau” - ông John Sheehan nói.