Không chịu nổi nhiệt, chung cư Hà Nội ồ ạt lao dốc

Sau một thời gian dài “cố thủ” giữ giá, đến thời điểm này do không có bất cứ tín hiệu sáng sủa nào cho thấy thị trường BĐS sẽ ấm trở lại trong một tương lai gần nên giá nhà chung cư tại Hà Nội đã bắt đầu lao dốc.

Mặc dù là vậy, nhưng theo dự báo của nhiều chuyên gia, một cái đáy mới chắc chắn vẫn chưa thể xuất hiện trong vòng nửa đầu của năm mới.

Cách đây một năm, khi mà thị trường căn hộ tại Hà Nội đang trong thời kỳ sôi động, người ta tranh mua, tranh bán và hàng cứ ra đến đâu thì hết đến đấy, thậm chí chỉ cần bán suất người ta đã có thể thu lợi được cả bạc tỷ.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, khi mà thị trường đóng băng đã lâu, cả chủ đầu tư lẫn khách hàng mua nhà đều đã “sức cùng lực kiệt”, và điều gì đến cũng sẽ phải đến, tất cả đều không chịu nổi và bắt đầu cho một hành trình giảm giá

Đua nhau giảm giá

Liên tiếp trong các ngày 14 và 16/12/2011, Cty CP Xuất nhập khẩu Bemes đã đưa ra quyết định gây “sốc” cho toàn thị trường căn hộ Hà Nội khi quyết định giảm giá từ 5-7 triệu đồng/m2 căn hộ tại dự án VP3 Linh Đàm và CT6 thuộc Khu nhà ở Bemes Cầu Bươu (phường Kiến Hưng, Hà Đông).

Cụ thể, so với giá gốc mà chủ đầu tư công bố bán ra đầu năm là 31- 32 triệu đồng/m2 tại chung cư VP3 và 19 - 21 triệu đồng/m2 tại chung cư CT6, thì hiện tại các mức giá chỉ còn lần lượt là 25 và 16 triệu đồng/m2. Với mức giá trên, một căn hộ diện tích lớn nhất tại dự án VP3 Linh Đàm có thể được giảm giá 600 triệu đồng và căn hộ tại dự án CT6 có thể được giảm đến 200 triệu đồng.

Không chỉ các chủ đầu tư giảm giá, mà ngay cả các nhà đầu tư thứ cấp - những tác nhân đã “thổi” giá căn hộ lên trời cũng đã bắt đầu phải tháo chạy khỏi thị trường. Tại khắp các khu đô thị mới của Hà Nội như: Kim Chung - Di Trạch, Tân Tây Đô, Vân Canh, Xa La, Dương Nội… những ngày qua, thông tin rao bán chung cư giá rẻ xuất hiện nhan nhản. Tại KĐT cao cấp The Price cuối đường Lê Văn Lương nối dài (Quận Hà Đông), một số nhà đầu tư kẹt tiền cuối năm đang phải bán thốc, bán tháo căn hộ.

Anh Nguyễn Quốc Hưng - nhà ở Mỹ Đình cho biết: Do đã đến ngày đáo hạn vay ngân hàng và mặc dù đã chạy đôn đáo khắp nơi để mượn tiền mà vẫn không moi đâu ra nên anh buộc phải rao bán gấp căn hộ hơn 100m2, dù tòa chung cư 35 tầng hiện đã xây đến tầng 28 và đã đóng tiền được 80%.

“Bí quá không xoay đâu được nữa nên tôi chấp nhận bán giá 19,5 triệu đồng/m2, dù trước kia mua với giá 20,5 triệu đồng/m2. Một loạt các căn hộ khác tại đây cũng đang được rao bán với mức giá từ 20 - 22 triệu đồng/m2, thấp hơn từ 0,5 - 1 triệu đồng/m2 so với giá mua vào” - anh Hưng nói.

Ông Đồng Thanh Tùng, một chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực BĐS nhận xét: Việc giá chung cư tại Hà Nội bắt đầu lao dốc vào thời điểm này âu cũng là điều dễ hiểu. Vài tháng trước đây, khi mà thị trường BĐS bắt đầu đóng băng thì các chủ đầu tư vẫn còn dựa vào khoản vốn vay chưa đáo hạn từ phía ngân hàng để triển khai dự án. Hơn nữa, do trước đó ít nhiều họ cũng huy động được một nguồn vốn kha khá từ phía khách hàng mua nhà nên khi mà các phân khúc BĐS khác đã xuống giá thì chủ đầu tư của phân khúc nhà chung cư vẫn kiên quyết giữ giá.

Tuy nhiên sau hơn nửa năm “gồng mình” chịu lãi suất cao, cho đến thời điểm này hợp đống vay cũ đã đáo hạn, hợp đồng vay mới thì không thực hiện được, trong khi ngân hàng lại liên tục thúc ép trả tiền.

Chưa hết, do thị trường đóng băng nên việc huy động vốn từ khách hàng không thực hiện được, dẫn đến vừa thiếu tiền trả ngân hàng, vừa thiếu vốn để tiếp tục triển khai dự án, dẫn đến họ phải tìm đủ mọi cách để bán được hàng. Và một giải pháp hữu hiệu nhất chính là “đại hạ giá” căn hộ nhằm mong thanh lý nốt lượng hàng tồn kho hòng gỡ gạc vốn liếng để tránh cảnh nợ nần.

Với chủ đầu tư đã vậy, còn đối với những nhà đầu tư thứ cấp là các khách hàng “lướt sóng” cũng chẳng sáng sủa là bao. Do trước đây thị trường hấp dẫn, cứ đăng ký mua và chỉ cần nộp một ít tiền là sau một thời gian ngắn đã có thế bán lại kiếm một mớ lãi lớn, nên dù có ít tiền thì họ cũng cố vay mượn thêm từ ngân hàng, gia đình, bạn bè người thân để cùng lúc có thể mua được nhiều căn hộ bán lấy lãi.

Tuy nhiên, gió đã đổi chiều, khi thị trường rơi vào tình trạng ảm đạm, trăm người bán, vài người mua thì cũng chính là lúc họ buộc phải trả các khoản nợ cho ngân hàng và người thân. Chưa dùng lại đó, họ còn bị các chủ đầu tư thúc ép nộp tiền mua nhà theo tiến độ. Nhắm thấy tín hiệu phục hồi từ thị trường BĐS vẫn còn rất mờ mịt, cộng với việc không thể xoay đâu ra tiền nên kế sách của họ là bán tháo. Và thế là cả chủ đầu tư lẫn khách hàng đều đua nhau giảm giá, dẫn đến thị trường lao dốc không phanh.

Vẫn chưa có hồi kết

Mặc dù thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đã giảm giá khá nhiều nhưng ông Đồng Thanh Tùng vẫn cho rằng thời gian tới, giá nhà chung cư chắc chắn sẽ còn điều chỉnh đi xuống. Việc một đơn vị đã tiên phong giảm giá thì chắc chắn các chủ đầu tư khác dù muốn hay không cũng không thể giữ giá được nữa và kịch bản về một sự giảm giá đồng loạt trong thời gian tới là điều khó tránh khỏi. Hơn nữa, bản thân chính những khách hàng của các dự án căn hộ chung cư đó do không còn tiền nên đã buộc phải giảm giá, thì không có lý do gì để chủ đầu tư lại vẫn giữ nguyên giá cũ và đó cũng chính là nguyên nhân khiến chủ đầu tư cũng buộc phải giảm giá theo.

Một nguyên nhân rất quan trọng đó là trước đây đầu tư xây dựng căn hộ chung cư để bán mang lại siêu lợi nhuận nên giờ đây nếu có giảm giá vài triệu cho mỗi mét vuông cũng chưa thể làm cho chủ đầu tư phải lỗ, nên các chủ đầu tư cũng không dại gì mà đòi hỏi cao để rồi ôm đống tài sản không biết đến bao giờ mới bán được trong khi nợ nần chồng chất và chủ nợ liên tục thúc ép. Họ sẽ nghe ngóng, nếu thị trường vẫn cứ ảm đạm như hiện nay thì chắc chắn các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm giá, chấp nhận không có lãi, thậm chí có thể bị lỗ chút ít hòng “rút chân” khỏi vũng lầy BĐS và chuyển sang kinh doanh lĩnh vực khác.

Ông Bùi Đức Long - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đầu tư và Phát triển nhà Vicoland thì cho rằng: việc sẽ có nhiều dự án nhà thu nhập thấp hay nhà thương mại giá rẻ đã “chào hàng” thời gian qua và đang tiếp tục triển khai trong thời gian tới cũng là tác nhân kéo giá nhà chung cư đi xuống. Với giá khoảng 14 triệu đồng cho mỗi mét vuông nhà căn hộ trung bình và 20 - 22 triệu đồng cho mỗi mét vuông nhà cao cấp là chủ đầu tư đã có thể có lãi. Do nhu cầu mua nhà để ở của người dân Hà Nội còn rất lớn nên chắc chắn thời gian tới phân khúc nhà thương mại giá rẻ sẽ được đẩy mạnh, khi đó giá nhà chung cư như hiện nay chắc chắn sẽ phải có sự điều chỉnh đi xuống nữa.

Và một trong những tác nhân được hầu hết các chuyên gia nhận định đó là Chính phủ vẫn tiếp tục siết chặt tín dụng BĐS để chống lạm phát nên đương nhiên sẽ gây khó khăn về vốn cho các nhà đầu tư chí ít cũng là hết năm 2012. Khi đó các chủ đầu tư hiện đang triển khai dự án không còn con đường nào khác phải dựa vào nguồn vốn từ chính những người mua nhà. Trong khi thị trường đóng băng thì các nhà đầu tư lướt sóng sẽ không còn nữa và dành chỗ cho những người có nhu cầu thật sự để ở, tuy nhiên đối tượng này chắc chắn cũng chỉ chấp nhận một mức giá hợp lý, nên để bán được hàng các chủ đầu tư không còn cách nào khác mà phải chấp nhận hạ giá về đúng với giá trị thực của nó.

Đánh giá thị trường trong thời gian tới, TS. Phan Văn Khánh - Vụ kinh tế Xây dựng, Bộ Xây dựng cho rằng: “Giá căn hộ, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp sẽ còn phải giảm tiếp bởi giá hiện nay vẫn chưa về giá thực. Đó là điều tất yếu, khi thị trường minh bạch thì mọi thứ phải tương đồng với thu nhập. Việc dự đoán mức giảm là quyền của mỗi người, thị trường vẫn diễn ra theo quy luật của nó, cá nhân tôi cho rằng, thị trường chắc còn giảm thêm 20% nữa tới đây".