“Ngòi nổ” tranh chấp chung cư liên tục xuất hiện tại các dự án

Quá trình vận hành quản lý tại một số chung cư đang khiến cư dân bức xúc.

Nan giải

Mâu thuẫn tranh chấp chung cư chủ yếu xảy ra giữa chủ đầu tư với cư dân, giữa cư dân với ban quản trị, giữa ban quản trị với chủ đầu tư và các đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư.

Các cuộc tranh chấp tập trung ở các vấn đề như diện tích sử dụng chung - riêng (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê…), quỹ bảo trì 2%, chuyển hóa tầng sinh hoạt chung thành căn hộ, cách tính diện tích căn hộ, bầu ban quản trị, nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, hệ thống phòng cháy chữa cháy... Đáng chú ý, vấn đề tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành là một nội dung tồn tại ở nhiều dự án chung cư.

Tại một số dự án, chủ đầu tư không đóng phí quản lý vận hành đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của mình hoặc phần diện tích căn hộ chưa bán; áp dụng mức kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định; sử dụng kinh phí quản lý, vận hành không đúng mục đích, không công khai thu chi tài chính trong giai đoạn chưa bàn giao cho ban quản trị.

Nhiều dự án mới hoạt động chưa được 1 năm đã phát sinh tranh chấp gây bất ổn, ảnh hưởng chung tới thị trường bất động sản. Chung cư The Avila (114 An Dương Vương, P.16, Q.8, TP.HCM) do Công ty TNHH SX - TM Thái Bảo làm chủ đầu tư là một ví dụ. Dự án này chính thức đưa vào hoạt động từ tháng 11/2017 đến nay phát sinh nhiều vấn đề, trong đó có việc vận hành tòa nhà. Mới đây nhất khoảng 22h ngày 6/10, nhiều người phát hiện mùi cháy khét, nhưng không biết từ đâu. Tất cả các căn hộ từ tầng 16 đến tầng 20 đều cảm nhận được. Cùng lúc đó là tiếng chuông báo cháy phát liên hồi toàn bộ tòa nhà.

Theo cư dân chung cư The Avila, điều khiến họ không hài lòng là thái độ làm việc thiếu trách nhiệm của ban quản lý, bảo vệ, kỹ thuật tòa nhà. Người dân gọi điện nhưng ông Vòng Văn Vẫy -Trưởng ban quản lý chung cư không bắt máy. Lực lượng bảo vệ không trấn an cư dân, mà còn có thái độ hống hách.

Dự án The Goldview do TNR Holdings Việt Nam phát triển cũng như vậy. Bàn giao từ tháng 9/2017, chung cư có hàng loạt tranh chấp trong quá trình vận hành. Trong đó, các vấn đề liên quan đến phí quản lý chung cư đang trở thành mầm mống tranh chấp tại khu căn hộ cao cấp ở quận 4 này.

Các dự án mang thương hiệu nước ngoài cũng không nằm ngoài guồng quay tranh chấp, mâu thuẫn. Trong đó, dự án Celadon City khu chung cư Ruby Khối A&B do CTCP Gamudland làm chủ đầu tư là một ví dụ điển hình. Dự án này liên tiếp phát sinh những tranh chấp trong quá trình vận hành như vệ sinh hành lang, tầng hầm, các hiện tượng rò rỉ nước thải ở tầng hầm. Bên cạnh đó là tình trạng đậu xe lộn xộn trong đường nội bộ.

Mầm mống tranh chấp chung cư lại bùng nổ trong thời gian qua.

Luật riêng về quản lý và vận hành nhà chung cư?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, để giải quyết những bất cập trong tranh chấp chung cư, bên cạnh những xử lý kiên quyết của thành phố, chính quyền địa phương, rất cần sự hỗ trợ, đồng thuận của người dân và hơn hết là sự hợp tác tích cực của chủ đầu tư.

Theo ông Châu, tranh chấp chung cư kéo dài không chỉ gây hậu quả cho cả chủ đầu tư và cư dân mà còn gây bất ổn xã hội, tạo tiền lệ xấu cho các chủ đầu tư tiếp tục vi phạm.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg yêu cầu tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Đây sẽ là giải pháp mạnh để xử lý dứt điểm tình trạng vi phạm của chủ đầu tư cũng như những bất cập, hạn chế hiện nay.

Thủ tướng Chính phủ yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương - trong đó có TP.HCM - cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Bộ Công an chủ trì với các cơ quan liên quan tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư; nhất là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật…

Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho biết, bộ đã tính đến khả năng nghiên cứu một luật riêng về quản lý vận hành nhà chung cư.

Luật sư Trần Thái Bình thuộc Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, các tranh chấp chung cư hiện nay phần lớn là do thiếu chế tài xử lý, hoặc còn nhẹ, chưa đủ sức răn đe. Chính vì vậy, đối với những chủ đầu tư cố tình chây ỳ, bất hợp tác, các cơ quan chức năng cần xem xét áp dụng chế tài xử phạt nghiêm minh, nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng cho cư dân. Và ngược lại, những đòi hỏi quá đáng từ cư dân hay ban quản trị cũng cần những điều luật nhằm xử lý triệt tiêu.

Vũ Sơn
Theo Người tiêu dùng