Nhiều rủi ro khi mua căn hộ tái định cư

Chung cư tái định cư là dạng chung cư được nhà nước hoặc một chủ đầu tư bất động sản xây dựng lại cho người ở chung cư trước đó, do chung cư của họ ở bị thu hồi lại vì đã quá cũ hoặc quy hoạch lại. Thường thì nhà nước sẽ bán lại các căn hộ tái định cư cho người dân cũ với giá rất rẻ, để hỗ trợ họ có nhà ở dễ dàng.

Các chung cư tái định cư có giá chênh lệch với thị trường khá lớn, dao động từ 200 triệu - 600 triệu. Nên nhiều chủ sở hữu đã rao bán lại các căn hộ này, với mức giá cực hấp dẫn, rẻ hơn các dự án mới trên thị trường. Thực trạng này không chỉ gây nên những biến động bất thường trong thị trường nhà đất vốn rất phức tạp mà còn làm ảnh hưởng đến chủ trương - chính sách của thành phố vốn dành quyền ưu đãi an cư cho hộ dân bị giải tỏa… Nghiêm trọng hơn, khi dấn thân vào việc mua bán này, không ít người mua nhà đứng trước nhiều rủi ro với thảm cảnh bán chẳng được mà ở chẳng xong.

Cơn sốt mua chung cư tái định cư

Thị trường bất động sản (BĐS) tại TP.HCM đứng trước một nghịch lý: trong lúc các sàn BĐS "ngáp ruồi" vì nhà đất, căn hộ cao cấp thuộc các dự án được ký gửi "năm thì mười họa" mới có khách đến giao dịch thì nhà đất thuộc các dự án tái định cư sốt đến chóng mặt.

Chị Tú Anh, nhân viên một sàn môi giới giao dịch BĐS ở quận 7 lý giải: "Người dân mặn mà với CHTĐC vì giá rẻ hơn nhiều so với giá bán căn hộ cao cấp của các dự án tư nhân. CHTĐC chiều cao thấp, không quá 5 tầng, lại có công viên thoáng đãng, có sân chơi cho trẻ em… Còn các căn hộ cao cấp là khối bê tông xám xịt, cao vời vợi khi xảy ra cháy nổ rất dễ "tiêu". Khách kết CHTĐC là vậy!".

Các căn chung cư tái định cư thường được rao bán qua các văn phòng môi giới với mức giá rất rẻ, Người mua sẽ chỉ phải trả cho người bán số tiền đúng với phần chênh lệch của mỗi căn hộ. Nghĩa là nếu giá gốc của căn hộ là 1 tỷ, và phần chênh lệch khoảng 400 triệu, thì bạn sẽ chỉ phải trả 400 triệu là đã có thể sở hữu căn hộ có giá trị đến 1 tỷ ngay. Sau khi vào ở, bạn sẽ trả số nợ gốc, không lãi suất trong vòng 2 - 3 năm cho chủ đầu tư, Nếu trả không kịp thì vẫn có thể gia hạn và chịu một ít phí với ban quản lý.

Thế nhưng, điểm mấu chốt ở đây, là các hợp đồng mua bán dạng này chỉ có hợp đồng ủy quyền định đoạt mà thôi. Vì thực chất chủ cũ của căn hộ cũng chưa thanh toán hết tiền nợ gốc cho chủ đầu tư, nên chưa có sổ hồng hay hộ khẩu gì cả. Rồi đến khi bạn trả hết nợ gốc "dùm" chủ cũ, thì quyển sổ chứng minh sở hữu lại đứng tên người chủ cũ. Lúc đó bạn phải nhờ đến chủ cũ hỗ trợ thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu, rất phức tạp và đầy rủi ro, nếu họ vòi thêm tiền hoặc không hợp tác.

Chung cư Lý Chiêu Hoàng ở phường An Lạc, quận Bình Tân dành cho hộ dân có nhà đất bị giải tỏa phục vụ Dự án đại lộ Đông Tây tái định cư là nơi được nhiều người tìm đến nuôi hy vọng giao dịch. Bà Loan, giữ xe ở lô A cho biết, dù hơn 200 hộ dân sống ở chung cư chưa ai nhận được sổ hồng sau hơn 4 năm định cư nhưng khách vẫn tìm tới mua ồ ạt. Giá chuyển nhượng một căn hộ ở đây dao động từ 600-750 triệu đồng tùy diện tích và độ cao...

Tại phường Thạnh Mỹ Lợi (quận 2), chung cư Thạnh Mỹ Lợi với quy mô tái định cư cho trên 1.000 hộ dân có nhà đất bị giải tỏa ở khu vực Dự án đô thị Thủ Thiêm cũng tấp nập người tìm đến săn CHTĐC.

Hà, nhân viên môi giới của một sàn giao dịch ở lô A6 cho biết ngày nào cũng ngợp khách gọi điện thoại hoặc đến trực tiếp hỏi mua căn hộ. Sau khi đưa khách đi xem căn hộ có diện tích 65m2, ở tầng 2, khu A6, Hà cho biết: "Chủ căn hộ được Nhà nước bán ưu đãi là 200 triệu đồng. Họ nhờ bên em bán giá 600 triệu đồng. Thủ tục giao dịch thì bên bán sẽ làm giấy ủy quyền ra công chứng trao cho anh toàn quyền sử dụng, thay họ tiến hành các thủ tục giao dịch pháp lý về sau. Mua nhà này anh được lợi thế là chỉ phải trả cho chủ căn hộ 400 triệu đồng tiền chênh lệch. Phần 200 triệu còn lại anh có thể trả góp trong 15 năm hoặc 30 năm. Khi nào có sổ hồng thì chủ nhà sẽ ký giấy sang nhượng tên anh".

Rủi ro mua chung cư tái định cư

Khi nhà đất bị thu hồi, giải tỏa, người được giao suất tái định cư thường bán suất lấy tiền chênh lệnh bởi nơi ở mới hoặc quá khả năng tài chính hoặc không phù hợp với đặc trưng nghề nghiệp của họ. Vấn đề ở chỗ chủ đầu tư chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho người được giao suất TĐC nên việc mua bán không thể làm hợp đồng công chứng. Để lách luật, người ta mới ngụy trang việc mua bán căn hộ dưới hình thức ủy quyền hoặc giấy tay. Giao dịch như vậy khi xảy ra sự cố, người mua hoàn toàn chịu phần thiệt.

Anh Vũ Anh Tuấn, ngụ tại căn hộ 406, block H2, thuộc khu chung cư ở đường Đinh Bộ Lĩnh, Bình Thạnh đến giờ vẫn chưa có giấy chủ quyền nhà. Năm 1999, anh cũng mua từ ông Nguyễn Văn Vũ căn hộ tái định cư này. Sau khi mua bán xong xuôi, ông Vũ sang Mỹ định cư, để lại anh Tuấn éo le với ngôi nhà của mình "mà lại không phải của mình". Anh đã nhiều lần lên phường xin làm giấy chủ quyền nhưng họ kêu anh hỏi công ty, rồi lại chuyển thành phố, và rốt cuộc vẫn không có câu trả lời vì chung cư tái định cư không được sang nhượng.

Đau lòng hơn, nhà cũ của bố mẹ anh Tuấn lại đã bị giải tỏa, nhưng anh vẫn chưa chuyển hộ khẩu sang nhà "mới" ở căn hộ tái định cư được. Nên thành ra, anh giờ vô tình thành kẻ không nhà trên giấy tờ, vì hộ khẩu cũ giờ không còn khả dụng nữa. Giờ thì căn hộ tái định cư của anh không thể bán được vì chẳng ai dám mua.

Không riêng trường hợp trên, mà hàng loạt căn hộ cùng kiểu khác cũng rơi vào tình trạng không có giấy chủ quyền, vì đa phần không tìm ra chủ cũ. Có căn hộ chủ cũ còn là tên người nước ngoài nữa.

Như vây, có một rủi ro cực lớn đó là bạn sẽ rất rất khó để có giấy chủ quyền đứng tên mình. Mà đã không có giấy này thì một số hoạt động dân sự của bạn gần như bị hạn chế hoàn toàn, đặc biệt là việc mua bán.

Tất nhiên vẫn có trường hợp tìm được chủ cũ của ngôi nhà, nhưng hộ khẩu chủ cũ lại có đến 6 - 7 người, giờ không thể tìm lại được hết để xác nhận. Có người thì lại bị chủ cũ vòi tiền liên tục để có thể làm được các thủ tục liên quan đến chủ quyền; thậm chí đến khi đến thủ tục sang tên thì chủ cũ còn muốn người mua phải chi thêm một số tiền lớn nữa.

Anh Nguyễn Mai, hiện ở thuê tại phường Tân Phong, quận 7 là một trong nhiều khổ chủ của việc mua bán căn hộ TĐC tại chung cư Lý Chiêu Hoàng cũng theo kiểu ủy quyền như vậy. "Cách đây 2 năm, tôi mua một căn hộ ở lô B giá 450 triệu đồng với tiền chênh lệch phải trả cho chủ căn hộ là 290 triệu đồng, phần còn lại thì tôi thay họ trả cho chủ đầu tư. Khi ra phòng công chứng làm thủ tục ủy quyền, do giá sang nhượng căn hộ tăng mỗi căn cả trăm triệu đồng nên chủ căn hộ trở mặt, bảo tôi phải đưa thêm 50 triệu đồng nếu không họ sẽ lật kèo.

Tôi đem giấy ủy quyền đến nhờ luật sư tham vấn, họ khuyên phải chấp nhận chịu thiệt bởi hai lẽ, thứ nhất người ta ủy quyền được thì cũng có thể yêu cầu hủy việc ủy quyền. Thứ 2, cho dù thủ tục pháp lý có chặt chẽ cỡ nào thì khi xảy ra tranh chấp, việc mua bán núp bóng dưới hình thức ủy quyền ấy pháp luật không công nhận. Thường thì tòa giải quyết theo kiểu hủy giao dịch, hoàn trả vụ việc trở lại kiểu ban đầu, nghĩa là bên bán sẽ trả lại tiền cho bên mua. Nhưng khi ấy khó có thể lấy đủ tiền bởi người bán có thể đã tiêu hết hoặc họ cố tình kỳ kèo, kéo dài không chịu thi hành án".

Thùy Linh