Nhà ở xã hội hay thương mại?

Trong khi các dự án dưới 15 triệu/m2 thi nhau xin chuyển thành nhà ở xã hội, các dự án thương mại cũng đang tìm mọi cách để bán được.

• Chung cư thương mại thành nhà ở xã hội
• Hà Nội đã có 3 dự án chuyển sang nhà ở xã hội
• Rầm rộ đăng ký mua nhà ở xã hội: Cơ hội hay nỗi lo?
• Nhà xã hội sẽ đại hạ giá nhờ ...gạch?

Thời gian gần đây, sau khi giá bất động sản (BĐS) giảm mạnh, hàng loạt giải pháp hỗ trợ người mua nhà đất được đưa ra đã khiến nhiều người dân có nhu cầu mua ở thật bắt đầu quan tâm trở lại với thị trường BĐS.

Về phía Nhà nước, gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng cho người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, lãi suất ổn định 6%/năm (trong 3 năm) đến thời điểm 15/4/2016 sắp được triển khai.

Về phía ngân hàng, các ngân hàng đã chủ động tung ra nhiều chương trình khuyến mãi, ưu đãi lãi suất cho các khoản vay mua nhà. Việc các ngân hàng hạ lãi suất cho vay BĐS là dấu hiệu tốt cho thị trường khởi sắc, cũng như là cơ hội thực sự cho những người cần mua nhà.

Cho dù có nhiều động thái tích cực vậy nhưng nhiều người vẫn còn băn khoăn liệu đây đã phải thời điểm tốt để xuống tiền, liệu giá BĐS sẽ còn giảm nữa? Ngay cả quan điểm của các chuyên gia, nhà tư vấn cũng không đồng nhất quan điểm khi người khuyên mua vào, người khuyên chờ giảm thêm…

Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam, TS. Phạm Sỹ Liêm cho rằng, với người thực sự có nhu cầu, đây là thời điểm phù hợp để mua nhà. Nếu chờ giá nhà hạ tiếp, thì khi mình quyết định mua thì người khác cũng sẽ mua. Lúc đó sẽ khó khăn vì khó tìm được một địa điểm tốt, khó có được cơ sở hạ tầng, xã hội ưng ý, cũng không được hưởng khuyến mại của chủ đầu tư…

Theo quan điểm của ông Đoàn Nguyên Đức thì ai có đủ năng lực tài chính và có nhu cầu về chỗ ở hãy mua nhà vì không có thời điểm nào tốt hơn bây giờ. Ông Trương An Dương, Công ty Savills Việt Nam cũng cho rằng, rất ít cơ hội để căn hộ bình dân giảm hơn nữa. Theo ông Dương, giá căn hộ đã giảm sâu trong 3 năm qua và rất ít cơ hội để giá có thể giảm hơn nữa.

Còn theo ông Lê Minh Dũng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Công ty CBRE, nếu là mua nhà để ở thì trong thời điểm nên mua, mua là được. Đây cũng là thời điểm thích hợp để người mua có thể mặc cả được giá nhà hợp lý.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia phân tích vẫn cho rằng, mua nhà lúc này là “hơi non” bởi trong bối cảnh hiện nay giá nhà đất còn có xu hướng tiếp tục giảm, lãi suất cho vay cũng sẽ giảm, thị trường BĐS còn vài ba đợt giảm giá nữa mới tới đáy.

Chuyên gia  Đặng Hùng Võ cho rằng, gói 30.000 tỷ đồng sẽ không làm người ta bớt chờ đợi. Gói hỗ trợ sẽ mang tính tích cực nhưng không phải là liều thuốc cho thị trường làm BĐS có thể sáng bừng lên.

Còn theo TS. Lê Thẩm Dương, Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh, bây giờ mua nhà cũng được, nhưng hơi sớm, vì giá vẫn chưa vào vùng đáy, nên giá có thể còn xuống nữa. Tuy thế, TS. Dương đưa ra ý kiến rằng, trong tình thế hiện nay thì người mua nhà cũng nên chọn phương án “không thể khôn hơn được nữa”, đó là chấp nhận chọn sớm một tí, sẽ có lãi ở chỗ không phải thuê nhà, và dễ lựa chọn căn hộ.

Trong khi đó vẫn có nhiều bình luận mà người có nhu cầu mua nhà để ở cũng cần tham khảo. Theo đó, có ý kiến rằng, nhân lúc nhà ở xã hội có mức giá 10 triệu/m2 còn đang chờ thủ tục chưa thể ra hàng, thì giới kinh doanh BĐS cho rằng, giảm giá nhà ở thương mại sát giá nhà ở xã hội để giải phóng tồn kho cũng là một giải pháp. Bởi, mặc dù nhiều dự án thương mại đang ồ ạt chuyển đổi sàng nhà ở xã hội để ra được sản phẩm giá khoảng 10 triệu/m2, nhưng xong thủ tục xin chuyển đổi cũng phải mất hàng năm, trong khi đó nhà ở thương mại cũng có những lợi thế nhất định.

Theo ông Nguyễn Hữu Cường, Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhà ở thương mại có những ưu thế hơn hẳn nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội tuy giá thành rẻ, diện tích nhỏ nhưng lại có quy định ràng buộc kể cả nộp tiền đủ 100% cũng không được mua bán, giao dịch trong vòng 5 năm, trong khi nhà ở thương mại dù người ta mua đắt nhưng nhu cầu, định vị trong xã hội thì dù rẻ người ta cũng không ở.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh Nguyễn Hoàng Châu cho rằng, trước khi chờ cứu doanh nghiệp phải tự cứu mình. Giảm giá bán, thậm chí bán hoà vốn, hay có thể chịu bán lỗ cũng đang được giới kinh doanh tính đến.

Như vậy, trước hai luồng ý kiến nên xuống tiền mua ngay hay chờ đợi giá giảm tiếp đã cho thấy thị trường đã bắt đầu ấm lại. Trong thời điểm nhạy cảm này người mua cần có sự bình tĩnh, nhìn nhận nhiều yếu tố một cách tổng thể trước khi đưa ra quyết định dứt khoát, nhanh chóng nếu thấy thời cơ đã đến.

Tuy nhiên, dù nhu cầu là có thật, song vẫn còn đó nhiều băn khoăng. Một số doanh nghiệp BĐS lập luận, giảm giá nhưng người mua không tiếp cận được với vốn vay, đặc biệt là với lãi suất thấp thì cũng khó đưa ra quyết định mua. Vì vậy, một số doanh nghiệp đưa ra chiêu thức cạnh tranh lãi suất với nhà ở xã hội.

Một chủ đầu tư cho biết, lãi suất hiện nay của nhà ở xã hội là 6% vì vậy, muốn dành khách hàng về phía mình phải có mức lãi suất gây sốc thậm chí bằng 0%, làm sao xóa bỏ lo lắng về lãi vay và biến động lãi vay mới khiến người mua nhà mạnh dạn quyết định mua lúc này.

Theo thống kế mới nhất, Hà Nội hiện còn khoảng 5.000 căn hộ và TP. Hồ Chí Minh có 14.000 căn hộ tồn kho. Theo thông tin từ thị trường, trong khoảng 2 tuần gần đây, phân khúc căn hộ chuẩn bị đưa vào sử dụng đã có xu hướng tăng lượng giao dịch, nhất là tại những dự án có mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2 và diện tích hợp lý.