Dantin - Chủ trương chia căn hộ lớn thành những căn hộ nhỏ để bán của Bộ Xây dựng đã nhận được sự đồng tình ủng hộ của đại đa số người dân. Tuy nhiên, những khó khăn, bất cập nảy sinh không ít, khiến cho số lượng dự án đăng ký đến thời điểm này chưa nhiều.
Dantin - Chủ trương chia căn hộ lớn thành những căn hộ nhỏ để bán của Bộ Xây dựng đã nhận được sự đồng tình ủng hộ của đại đa số người dân. Tuy nhiên, những khó khăn, bất cập nảy sinh không ít, khiến cho số lượng dự án đăng ký đến thời điểm này chưa nhiều.
Mừng vì giá, lo về “giấy”!
Tại TP.HCM, thời gian qua nhiều chủ dự án đã có hồ sơ xin điều chỉnh giảm diện tích căn hộ 80-100m2 xuống còn 40-50m2 để phù hợp với tình hình thị trường và nhu cầu thực của người dân. Hiện nay đa số người dân có nhu cầu chỉ cần nhà có diện tích vừa đủ để sinh hoạt, giá vừa túi tiền và có những tiện ích đi kèm.
Là một công chức Nhà nước làm việc tại Hà Nội, anh Trần Danh Cường, (Thái Thịnh, Đống Đa, Hà Nội), cho biết: “Với mức giá nhà đất thời gian qua, tôi đã không còn hy vọng mua được nhà ở Hà Nội. Vì thế tôi rất vui mừng khi Chính phủ đã chấp thuận chủ trương này của Bộ Xây dựng, vì chỉ có như thế, người nghèo như chúng tôi mới có cơ hội mua nhà”. Anh Cường cho biết, mỗi tháng cố gắng lắm cũng chỉ dành dụm được 3-4 triệu đồng và “để mua được căn hộ tầm 30m2, với mức giá khoảng 400 triệu, vợ chồng vẫn cần sự hỗ trợ của 2 bên gia đình”.
Tuy nhiên, đến nay số người cả 2 TP lớn này mua căn hộ nhỏ chưa nhiều. Vấn đề pháp lý của căn hộ là nguyên nhân chính khiến nhiều người e dè. Bởi hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (“sổ đỏ”) cho riêng các chủ hộ này vẫn chưa được xem xét giải quyết. Đơn cử, nếu theo Luật Nhà ở, nhà ở thương mại phải có diện tích tối thiểu là 45m2. Với những dự án nhà ở thương mại, khi chia nhỏ các căn hộ, những căn có diện tích dưới 45m2 thì sẽ không được cấp sổ đỏ vì không đạt chuẩn. Trong khi đó, đại bộ phận người dân đều muốn đứng tên chủ sở hữu ngôi nhà của mình, không muốn chung chạ để tránh những phiền phức phát sinh.
Hiện nay, tại Hà Nội, ngoài dự án Nhà thu nhập thấp tại khu khu đô thị Đặng Xá 2 (Gia Lâm, Hà Nội) của Viglacera vừa được khởi công, (theo đó đã chia nhỏ quy mô các căn hộ 60-70m2 như trong giai đoạn I để “biến” thành các căn hộ 30-50m2), hiện chưa có đơn vị nào xin chia nhỏ căn hộ để bán, ngoại trừ những trường hợp khách hàng đơn lẻ thoả thuận với chủ đầu tư thực hiện theo hướng này. Đơn cử như việc chia nhỏ penhouse của Chung cư CT5 - Xa La - Hà Đông. Trong những giao dịch này, cả chủ đầu tư và khách hàng đều chấp nhận mạo hiểm với cơ chế đồng sở hữu. Tại Chung cư Thái An, TP.HCM (của CTCP Đất Lành), những căn hộ chia nhỏ bán được rất chậm, chỉ bằng 30% số căn hộ thông thường.
Chia nhỏ - chuyện không nhỏ!
TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN, cho biết ông rất ủng hộ chủ trương chia nhỏ căn hộ, và đã đề xuất giải pháp này từ rất sớm. Đây là giải pháp hợp lý trong hoàn cảnh này. Với những ý kiến cho rằng việc chia nhỏ căn hộ sẽ là áp lực về dân số và cơ sở hạ tầng, các tiện ích, ông Phạm Sĩ Liêm cho rằng không phải quá lo lắng về điều này, vì đơn giản là nhà diện tích rộng thì nhiều người ở, nhà diện tích nhỏ thì sẽ ít người ở. Cũng theo ông Phạm Sĩ Liêm, trong điều kiện kinh tế hiện tại, thì diện tích sử dụng không dưới 9m2/người.
Chủ trương này được coi là động thái tháo gỡ nút thắt cung - cầu vốn đang tồn tại nhiều nghịch lý ở thị trường BĐS, đó là căn hộ cao cấp đang dư thừa trong khi căn hộ bình dân vẫn thiếu hụt trầm trọng, hàng triệu người dân vẫn có nhu cầu về nhà ở. Song những khó khăn trong việc thực hiện chủ trương này cho thấy, không phải cứ hợp lý là dễ làm.
Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, không phải căn hộ nào cũng chia nhỏ được vì còn tùy thuộc vào thiết kế. Muốn làm cần có sự chuẩn bị, không thể nói làm là làm ngay được. Từ khâu đặt hàng chỉnh sửa thiết kế, xin cấp phép, và đặc biệt là vay vốn ở đâu để làm... đó là những vấn đề cần giải quyết. Thực tế cho thấy, chia nhỏ không đơn giản là ngăn đôi căn hộ mà kéo theo hàng loạt vấn đề như kết cấu, điện nước, nhà vệ sinh, lối đi độc lập, cảnh quan, mật độ dân số… kéo theo đó là sự tốn kém chi phí đầu tư. Những căn hộ mới xây xong phần móng hoặc đang lập dự án thì điều chỉnh còn dễ, còn với những căn đang xây hay đang hoàn thiện thì không đơn giản.
Theo ông Nguyễn Mạnh Cường, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hà Nội, với giải pháp chia nhỏ căn hộ, trước hết phải làm thí điểm ở một số dự án, không nên làm đại trà. Thí điểm thành công, trên cơ sở đó mới có thể đề xuất thay đổi nội dung Luật quy định, đồng thời triển khai rộng hơn. Những hệ lụy phát sinh không thể tránh khỏi, nhưng không quá khó để thực hiện chủ trương này, nếu có sự vào cuộc của các ban ngành. “Hiện nay, chúng ta không còn cách nào khác là phải tạo ra những sản phẩm phù hợp với điều kiện của người dân”, ông Cường nhấn mạnh.
Hà An